不動産投資の利回りは信用するな｜表面/実質の違いと“見抜く計算”を初心者向けに解説

表面利回りは基本的に、年間の家賃収入 ÷ 物件価格で作るシンプルな指標です。

ただし“シンプルすぎる”のが最大の弱点。現実の不動産は、経費・空室・修繕・税金が確実に発生します。

つまり、表面利回りは「見た目は良くできる」＝営業トークで使いやすい、というだけ。

• 空室率を0%で計算（実際は募集期間が必ず出る）
• 管理費・修繕積立金を無視（区分マンションで特に致命的）
• 固定資産税・都市計画税を入れない
• 火災保険・地震保険・更新費用を入れない
• 募集費（AD）や原状回復費の考慮がゼロ
• 家賃下落を想定しない（築年が進むほど効く）

表面利回りは「比較の入口」には使えますが、購入判断には向きません。

実質利回りは、ざっくり言うと下のイメージです。

実質利回り（%）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件価格 × 100

ここでのポイントは「年間経費」に何を入れるか。初心者はここが抜けて利回りが“高く見える”状態で突っ込んでしまいます。

• 管理委託料（家賃の3〜5%など）
• 管理費・修繕積立金（区分マンションならほぼ確実に発生）
• 固定資産税・都市計画税（年額で見積もる）
• 保険（火災・地震など）
• 空室損（例：年1か月分の家賃を控除する等で保守的に）
• 募集費・原状回復（年平均で“ならす”）

ここを入れるだけで、表面利回りは現実寄りに一気に落ちます。落ちて見えるのが正常です。

利回りは“年の指標”ですが、生活を詰ませるのはだいたい「毎月の赤字」です。

だから購入前に、ローン返済込みのキャッシュフロー（CF）を最低1回は計算してください。

• 毎月CF＝家賃 −（管理委託＋管理費/修繕＋税金按分＋保険按分＋その他）− ローン返済
• この毎月CFが“普段からギリギリ”だと、空室・修繕・金利上昇で一気に赤字化します
• 目安として「空室1〜2か月」でも耐える設計か、をチェック

比較のコツは1つ。経費の前提を統一すること。

おすすめは「空室：年1か月」「募集/原状回復：年でならす」「税金・保険：年額で固定」のように、同じ前提で入れることです。

この表の“罠”を潰すだけで、実質利回りは一気に現実寄りになります。

ここまで計算しても迷うなら、最後はチェックリストで“買わない理由”を先に潰すのが早いです。

• 実質利回りが低すぎる（経費・空室を入れたら一気に薄い）
• 毎月CFがほぼゼロ（空室1か月で即赤字）
• 修繕積立が安すぎ/上がる余地が大きい（将来の負担が読めない）
• 売却（出口）の絵が描けない（売る時に値が付く根拠がない）
• 「この物件なら勝てる理由」が説明できない（他人のおすすめ頼み）

“買う理由”より“買わない理由”を先に潰すと、カモりにくくなります。

A. 目安は地域や築年・融資条件で大きく変わります。大事なのは「表面」ではなく、経費と空室を入れた実質利回りと、ローン込みの毎月キャッシュフローがプラスで回るかです。

A. 表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割っただけの“見た目の数字”。実質利回りは管理費・修繕・税金・保険・空室損などを差し引いて、手元に残る利益に近づけた数字です。

A. 厳しめに見るなら入れるのがおすすめです（仲介手数料・登記費用など）。最低限「年間経費＋空室損＋募集費」を入れ、さらに諸費用も加えると、より現実に近い判断になります。

A. 実質利回りは“物件の収益性”を見る指標なので、返済は別で毎月キャッシュフローとして評価するのが分かりやすいです。利回りが良くても毎月赤字なら危険です。

A. 不動産は「空室・修繕・金利・売却（出口）」のリスクがあり、数字を読めないと不利になりやすいです。一方NISAは商品選び次第で分散しやすい。まずは不動産を検討する前に、手数料とリスクを抑えた資産形成の選択肢も並べて比較するのが安全です。