不動産投資ローンが通る人・落ちる人｜年収・勤続・自己資金の現実ラインと審査対策

不動産投資ローンは、住宅ローンよりも「物件側の数字」をガッツリ見られます。

• 属性：年収・勤続・雇用形態・勤務先・家族構成・金融資産など
• 信用情報：クレカ/消費者ローン/携帯分割の遅れ・リボ・多重申込み
• 物件：立地・築年・賃貸需要・担保評価・空室リスク
• 自己資金：頭金だけでなく諸費用・修繕・空室の“余力”まで

年収が高くても、物件が弱いと落ちる。逆に年収が平均でも、物件と整え方で通るケースはあります。

銀行は「返済できるか」より、返済しても生活が崩れないかを見ます。

• 毎月の返済が重い（他の借入が多い）
• 物件収支が薄い（空室や修繕で即マイナス）
• 売却も難しい（出口が弱い＝担保が弱い）

つまり「安全に回る形」に見えるほど通りやすい。

検索だと「年収○○万から」みたいな話が多いけど、現実はこう。

• 年収500〜700万あたりから「話が進みやすい」ことが多い（ただし他借入次第）
• 年収300〜500万でも、自己資金・物件収支・担保が強いと通る余地あり
• 重要なのは返済比率（既存借入も含めて、無理がないか）

ポイント：年収が低めなら「物件を堅くする」か「自己資金で余力を作る」方向で勝てます。

勤続は長いほど有利。とはいえ、職種や雇用形態で評価が変わります。

• 勤続1〜3年：最低限クリアになりやすいゾーン（銀行により差）
• 転職直後：年収が上がってても「継続性」が弱い扱いになりやすい
• 自営業/法人：決算書や納税状況が“強い証拠”になる

「勤続が浅い」なら、物件と自己資金で補強するのが現実的。

ここを勘違いすると、審査は通っても運用で詰みます。

• 最低でも諸費用分（物件価格の目安5〜10%）は用意したい
• 可能なら、当面の修繕・空室に耐える現金も確保
• 「フルローン狙い」でも、手元資金が薄い人は落ちやすい

自己資金が少ないなら「買う物件」と「借り方」を寄せないと危険。

年収や勤続がそこそこでも、ここで落ちます。

• リボ残高・消費者ローンがある（少額でも印象が悪い）
• 携帯分割/クレカの遅れがある（過去の延滞は強烈）
• カーローン/カードローンで返済比率が高い

この3つを整えてから出すだけで、無駄落ちが減ります。

• ① 借入の棚卸し：カードローン/リボ/不要クレカは整理（返済比率を下げる）
• ② 書類の整合性：源泉徴収票・確定申告・住民税・預金残高が“話と一致”してるか
• ③ 投資計画：購入理由／運用方針／空室時の対応が説明できるか

銀行が安心するのは「数字＋説明がつながってる人」。ここが強い。

• 本人確認書類（免許証など）
• 源泉徴収票（給与所得者）／確定申告書・決算書（自営業/法人）
• 住民税決定通知書（所得の裏取り）
• 預金通帳の写し・残高証明（自己資金の裏取り）
• 既存借入の明細（カーローン等）
• 物件資料（レントロール、収支、評価資料など）

書類で“矛盾”が出ると一発で冷めるので、提出前に数字を合わせる。

個人属性だけで勝負しない。物件を“通りやすい形”に寄せる。

• 需要が読みやすい立地（空室が長引きにくい）
• 家賃下落が緩い条件（築年・周辺供給・競合）
• 収支が薄すぎない（管理費/修繕/金利上振れでも耐える）

「利回りが高い」だけの物件は、担保・需要・出口で嫌われがち。

ここが弱いなら「物件を変える」「借入を整理する」「自己資金で補強する」が現実解。

A. 目安はありますが「年収単体」より、既存借入込みの返済比率と、物件収支の厚みで決まります。年収が平均でも、借入整理＋堅い物件＋自己資金で通るケースはあります。

A. 短いほど不利になりやすいですが、物件条件と自己資金で補強できます。転職直後など“継続性”が疑われる場合は、事前審査の出し方と説明の整合性が重要です。

A. 落ちる確率は上がります。銀行は「諸費用＋空室/修繕の余力」まで見ます。自己資金が薄いなら、物件を堅くする・借入を整理する・条件調整で“安心”を作るのが現実解です。

A. 多いのは「借入が多い」「信用情報（リボ/延滞など）」「書類の矛盾」「物件が弱い」です。勢いで複数に出すと不利になりやすいので、整えてから出すのが最短です。

A. 借入の棚卸し→必要書類の整合性チェック→投資計画の説明を用意→事前審査→条件調整→本審査、の順です。まず“落ちる原因”を消してから動くのが強いです。