フルローン不動産投資は本当にアリ？詰む人・勝てる人の分かれ目を数字で判定

フルローンは、自己資金を温存しつつ投資を進められる一方で、ズレ（家賃↓/空室/金利↑/修繕↑）をすべて借入の重さで受け止めるので、余白がないと一気に苦しくなる。

フルローンが危険なのは「融資条件」と「物件の収益力」の相性が悪いとき。

• 金利：変動で上がる／借換えできない／期間が短い
• 家賃：下落／募集条件が弱い／周辺の供給増
• 経費：管理費・修繕・税金・原状回復が想定超え

このズレを「最初から入れて計算してるか？」で勝敗が分かれる。

よくあるのが、家賃満額・空室ゼロ・修繕少なめで「黒字っぽい」計算にして買うパターン。

• 空室が1回出るだけで、年単位で赤字になる
• 金利が上がると、赤字が固定化する
• 原状回復や設備交換で、手元資金が枯れる

“買った瞬間に勝ち”じゃなく、“買った後に耐え続けられるか”が勝負。

• 「節税になります」だけで押してくる
• 「年金代わりです」だけで出口の話が薄い
• 「空室はほぼ出ません」根拠が弱い

この手の営業は“数字の弱点”を言葉で隠すことが多い。

フルローンでも成立するのは、出口で負けにくい価格（高掴みしない）＋需要が強い＋融資条件が耐えるの3点セット。

• 価格：相場より高いなら、その時点で難易度が上がる
• 需要：駅距離・雇用・大学/病院・賃貸市場の厚み
• 融資：期間・金利・返済方式で“ズレ”を吸収できる

最低限、これを引き算して毎月いくら残るかを出す。

• 家賃収入（満額）
• − 管理費/修繕積立/賃貸管理手数料
• − 固定資産税（按分）/保険（按分）
• − 空室・原状回復の積立（ざっくりでも入れる）
• − ローン返済（元利）

ここがギリギリ（または薄赤字）なら、フルローンはほぼ不向き。

下の3つを入れて、それでも耐えるかを見る。

• 家賃：−5〜10%
• 空室：年間1か月
• 金利：＋0.5〜1.0%

耐えないなら「物件が悪い」か「借り方が悪い」かのどちらか。

フルローンで一番怖いのは、赤字より現金ショート。

• 空室・原状回復・小修繕を吸収できる現金を残す
• 「耐久テストで足りない分」を現金で埋められるかを見る
• 足りないなら、頭金を入れる/物件を変える/条件を変える

この3つが通る案件だけ、フルローンを“選択肢”に入れる。

• 耐久テスト（家賃−10%/空室1か月/金利＋0.5%）で赤字が固定化
• 現金クッションが薄く、空室や修繕で資金ショートする
• 相場より高いのに、出口戦略が薄い（「年金代わり」だけ）
• 家賃の根拠が弱い（周辺賃料/募集条件/競合が見えてない）

この時点で“買う理由”より“買わない理由”が強いなら、見送った方が勝ち。

• 価格交渉 or 物件変更で「出口負け」を消す
• 期間・金利・返済方式を整えて“耐久力”を上げる
• 現金クッションを残す（空室・原状回復・修繕の吸収）
• 数字が弱いなら、フルローンではなく頭金投入も検討

フルローンは「最後に選ぶ手段」。先に案件を整えるのが順番。

A. 近いですが同じではありません。フルローンは購入価格の大部分（または全額）を借入で賄う状態で、頭金ゼロでも登記・仲介・保険などの諸費用が別途必要なことが多いです。手元資金ゼロでの購入は危険度が上がります。

A. 余白がある案件なら終わりではありません。家賃−10%、空室1か月、金利＋0.5〜1.0%の耐久テストで“赤字が固定化しないか”を確認し、耐えないなら見送るのが安全です。

A. 赤字そのものより「現金ショート」です。空室・原状回復・小修繕が重なると、黒字でも現金が足りずに詰みます。クッション資金を残せないなら、借り方や物件を見直しましょう。

A. 需要が強い立地で、価格が割安（出口で負けにくい）かつ、実質の手残りに余白がある物件です。表面利回りが高く見えても、経費や空室を入れると崩れる案件は避けましょう。

A. まずは「家賃−10%」「空室1か月/年」「金利＋0.5%」の3点でOKです。これで耐えないなら、フルローンではなく頭金投入・条件変更・物件変更を検討するのが現実的です。