不動産投資の節税はウソ？本当？サラリーマンが損しやすいポイントと“効く人/効かない人”の違い

不動産投資の節税は、ざっくり言うと会計上の赤字を作りやすいところがポイントです。

代表は減価償却。実際に現金が出ていかないのに、経費として計上できるため、帳簿上は赤字（または利益が小さく）になりやすい。

• 家賃収入：月10万円
• ローン利息＋経費：月6万円
• 減価償却（会計上の経費）：月5万円

→ 現金は10−6＝4万円プラスでも、会計上は10−6−5＝−1万円（赤字）になり得ます。

この「会計上の赤字」を給与などと合算して税計算できるなら、所得税・住民税の負担が軽くなる、という理屈です。

節税はあくまで支払う税が減るだけ。

家賃収入より支出が多ければ、税が少し戻ってもキャッシュは減り続けるので負けです。

会計上の赤字が、減価償却ではなく高すぎる管理費・広告費・サブリース手数料・割高な購入価格で作られてるなら最悪。

節税のために“本物の赤字”を買ってる状態になります。

「節税できる」の説明は、だいたい満室・家賃維持の前提。

空室が1〜2か月出るだけでCFが消え、節税より損が大きいことが普通にあります。

利息・税金・修繕は、毎月ジワジワ効きます。

節税説明が表面利回りだけの場合、ほぼ危険信号。

購入時は節税っぽく見えても、売る時に思ったより値が付かないと回収できません。

節税より大事なのは、最終的にいくらで売れるかです。

帳簿・領収書・減価償却の計算・申告が必要になります。

時間コスト/税理士費用も含めて、手残りが増えるかで判断。

所得、他の控除、家族構成、保険、ふるさと納税などで、節税の体感は変わります。

つまり、あなたの数字に落として検証しないと意味がない。

• 給与所得が一定以上あり、税率が高め（＝戻りが体感しやすい）
• 不動産の会計処理をちゃんと継続できる（丸投げでもOK）
• 節税より先に、CFと出口で勝てる物件を選べる

• 購入価格が相場から大きくズレていない（割高じゃない）
• 家賃の維持が見込める立地・需給（空室リスクが低い）
• 修繕・管理コストが現実的（将来の赤字が読める）

• 実質利回り（管理費・修繕・税金・空室を入れた後の利回り）
• 月次キャッシュフロー（家賃 − 支出 − 将来費用の見積り）
• 空室リスク（賃貸需要、競合物件、家賃下落耐性）
• 出口（売却想定価格、売りやすさ、価格下落の幅）

営業トークでよくあるのは「節税で戻るから実質お得」という話。

でもそれって、毎月の手残りがマイナスでも“税が戻るからOK”と言ってるのと同じです。

手残りが残る前提が作れないなら、節税は助けになりません。

数字を出せない/曖昧にする営業は、ほぼ“都合の悪い部分”があります。

• ① 実質利回りが現実的か（表面だけで判断しない）
• ② 月次CFが“普通の想定”で残るか（家賃−5〜10%でも耐えるか）
• ③ 出口の根拠があるか（近隣成約、需給、築年の評価）
• ④ その上で節税（効くなら嬉しい、程度）

節税が主目的になった瞬間、判断軸がブレます。順番がいちばん大事。

A. ウソではありません。減価償却などで会計上の利益が圧縮されると、税負担が軽くなるケースがあります。ただし「節税＝儲かる」ではなく、キャッシュフローが残らない案件だと損の方が大きくなります。

A. 「節税できる」の言葉に引っ張られて、割高物件・手数料過多・空室リスク高の案件を掴みやすいからです。まずは実質利回りと月次キャッシュフロー、出口（売却）を数字で確認するのが重要です。

A. 一概に有利とは限りません。減価償却で税が軽くなっても、家賃下落や修繕、金利上昇でキャッシュが減れば本末転倒です。節税は「勝てる物件に乗ると嬉しい」程度で考えるのが安全です。

A. 管理費・修繕・税金・空室を織り込んだ実質利回り、家賃が下がっても残る月次キャッシュフロー、売却想定価格の根拠（近隣成約）を確認してください。ここが出ないなら要注意です。

A. はい。節税効果は所得や控除、家族構成などで変わります。購入検討の段階で「あなたの数字」でシミュレーションしてもらうと、判断ミスを大きく減らせます。