2025.12.05 2025.12.31

宅建で起業はアリ？宅建士で不動産会社を立ち上げるロードマップ｜免許・資金・集客まで解説

Q: 宅建があればすぐ開業できる？

宅建資格は強い武器ですが、開業には宅建業免許の申請→審査→免許後手続が必要です。審査は標準で90日目安なので、先に要件確認と書類準備を進めるのが現実的です。

Q: 免許の審査はどれくらいかかる？

申請手引では、受付翌日から90日間が標準処理期間の目安とされています。書類の補正にかかった日数は含まれないので、不備があるとその分だけ伸びます。

Q: 免許が出たら、すぐ営業できる？

免許後に営業保証金の供託または保証協会加入（分担金納付）の手続が必要になります。ここが終わって免許証交付まで進めて、ようやく営業開始の土台が整います。

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宅建で起業したい人

「宅建取ったし、不動産で独立って現実的？」
「免許って何を揃えれば通るの？どれくらい時間かかる？」

できれば遠回りせず、最短で“営業できる状態”まで持っていきたい。

ここを“手順”で整理します。

本記事のテーマ

宅建で起業するロードマップ｜免許・事務所・保証金・開業まで 結論：最短は「①業態/免許区分を決める → ②事務所/人員要件を満たす → ③書類を揃えて申請 → ④保証金（or 保証協会）→ ⑤営業開始」。審査は標準で90日目安なので、前倒しが勝ち。

STEP1：「何をやる会社か」を先に決める（ここが曖昧だと全部遅れる）
STEP2：免許区分（知事/大臣）と形態（個人/法人）を決める
STEP3：事務所要件・専任宅建士など“通す条件”を満たす
STEP4：申請書類を揃えて提出（補正が入ると平気で伸びる）
STEP5：免許後にやること：営業保証金 or 保証協会加入
STEP6：開業準備（標識・帳簿・業務フロー）を整えて営業開始

先に結論だけ（いちばん詰まりやすい所）

審査は標準で90日目安。書類の補正が入ると、その分だけ遅れる。 [oai_citation:1‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)
免許後は、営業保証金の供託か、保証協会加入（分担金）が必要。 [oai_citation:2‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)
開業コストを抑えやすいのは、一般に保証協会（全宅保証など）加入ルート（要件あり）。 [oai_citation:3‡保険料支払機構](https://www.hosyo.or.jp/nyukai/)

STEP1：まず「何をやる宅建業か」を決める（ここがブレると全部遅い）

最初に決める3つ

主戦場：賃貸仲介／売買仲介／買取再販／管理寄り（どれを軸にするか）
顧客：個人（賃貸・購入）／法人（社宅・店舗）／投資家（区分・一棟）
集客：ポータル依存（SUUMO等）／地域密着（紹介）／Web（SEO・SNS・広告）

免許申請そのものは“手続き”だけど、開業後に効くのは「業態×集客×運用」。ここが曖昧だと、事務所の立地も、必要人員も、資金計画も決められない。

STEP2：免許区分（知事/大臣）と形態（個人/法人）を決める

免許区分の考え方

1都道府県内だけで事務所を置く → 知事免許（ケースが多い）
複数都道府県に事務所を置く → 大臣免許（最初から全国展開前提なら）

個人 vs 法人（ざっくり）

個人：早い・シンプル。最短で走りたい人向き
法人：対外信用、採用、資金調達、将来の拡張に強い（ただ管理は増える）

どっちが正解というより、開業後の運用で楽になる方を選ぶのが勝ち。

STEP3：“通す条件”を満たす（事務所要件・専任宅建士）

ここが満たせないと、申請しても進まない

事務所要件：申請先（都道府県/国）ごとの手引で確認（事務所写真台紙なども指定がある） [oai_citation:4‡住宅政策情報](https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/application/491menkyo00)
専任の宅地建物取引士：設置証明など、申請書類に含まれる（法人/個人とも関係） [oai_citation:5‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)

“専任”で詰まる人が多い

申請で求められる項目として「専任の宅地建物取引士設置証明書」等が出てくる。 [oai_citation:6‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)

ポイントは、書類上の“配置”だけじゃなく、実態として要件を満たしていること（ここは申請先の手引に合わせるのが最優先）。

STEP4：申請書類を揃えて提出（補正で伸びるので先回り）

申請の流れ（全体像）

ざっくりは「書類作成 → 受付 → 審査 → 免許 → 供託 or 保証協会 → 免許証交付」。 [oai_citation:7‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)

審査の標準処理期間は、受付翌日から90日間が目安。補正に要した日数は含まれないので、書類不備があるとその分だけ遅れる。 [oai_citation:8‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)

書類のイメージ（例）

免許申請書（第一面〜第五面） [oai_citation:9‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)
宅地建物取引業経歴書、誓約書 [oai_citation:10‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)
専任宅建士の設置証明書 [oai_citation:11‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)
※法人/個人で追加が出るので、申請先の手引に合わせて揃える（東京都は様式改定の注意も出ている） [oai_citation:12‡住宅政策情報](https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/application/491menkyo00)

遅れる原因トップ：補正（追加書類・修正）

書類の記載ゆれ（住所表記、役員情報、写真台紙など）
要件の裏取り不足（事務所、専任、使用人等）
提出前のチェックが弱い（＝戻ってくる → 90日が伸びる）

STEP5：免許後にやること（営業保証金 or 保証協会加入）

ここで2ルートに分岐する

免許後の手続として、A：営業保証金の供託、またはB：保証協会に加入して分担金を納付という流れが示されている。 [oai_citation:13‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)

営業保証金（供託）ルート

宅建業の開始にあたり、主たる事務所1,000万円、従たる事務所は1事務所につき500万円の営業保証金供託が義務、という整理がある。 [oai_citation:14‡保険料支払機構](https://www.hosyo.or.jp/nyukai/)

資金負担が大きいので、最初からこのルートを選ぶかは資金計画と相談。

保証協会（全宅保証など）ルート

全宅保証では、弁済業務保証金分担金を預けることで営業保証金の供託が免除される旨が案内されている（主たる事務所60万円、従たる事務所30万円の合計）。 [oai_citation:15‡保険料支払機構](https://www.hosyo.or.jp/nyukai/)

ただし加入には要件があり、都道府県の宅建協会会員であることが要件、とされている。 [oai_citation:16‡保険料支払機構](https://www.hosyo.or.jp/nyukai/)

STEP6：開業準備（“営業できる状態”にするチェックリスト）

営業開始までに、最低限ここを潰す

事務所：対外的に説明できる状態（看板・応対・契約作業が回る）
書類運用：契約書類・重要事項説明の流れ、チェック手順
集客導線：紹介/地域/ポータル/SEOのどれを主軸にするか決め、最低限の導線を用意
資金繰り：固定費（家賃・通信・システム）×数ヶ月の耐久力

おすすめの進め方（90日を無駄にしない）

申請前：事務所要件・専任要件を“手引”で確定（先に潰す） [oai_citation:17‡住宅政策情報](https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/application/491menkyo00)
審査中：Web導線（LP/ブログ/名刺/LINE等）を整備、営業スクリプト作成
免許後：保証金 or 保証協会加入を即進めて、免許証交付まで止めない [oai_citation:18‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)

まとめ：宅建起業は「手順ゲー」

最初に「業態・免許区分・個人/法人」を決める
事務所・専任など“通す条件”を満たしてから申請
審査は標準90日目安。補正が入ると伸びるので、提出前チェックが勝ち [oai_citation:19‡国土交通省 킨교管理局](https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000918946.pdf)
免許後は「営業保証金」か「保証協会加入（分担金）」の分岐。資金負担はここで大きく変わる [oai_citation:20‡保険料支払機構](https://www.hosyo.or.jp/nyukai/)

よくある質問

Q. 宅建があればすぐ開業できる？
A. 宅建資格は強い武器ですが、開業には宅建業免許の申請→審査→免許後手続が必要です。審査は標準で90日目安なので、先に要件確認と書類準備を進めるのが現実的です。

Q. 免許の審査はどれくらいかかる？
A. 申請手引では、受付翌日から90日間が標準処理期間の目安とされています。書類の補正にかかった日数は含まれないので、不備があるとその分だけ伸びます。

Q. 免許が出たら、すぐ営業できる？
A. 免許後に営業保証金の供託または保証協会加入（分担金納付）の手続が必要になります。ここが終わって「免許証交付」まで進めて、ようやく営業開始の土台が整います。

Q. 営業保証金と保証協会、どっちが多い？
A. 資金負担を抑えたいなら、一般に保証協会加入を選ぶケースが多いです。全宅保証の案内では、営業保証金（主1,000万円・従500万円）に対して、分担金は主60万円・従30万円と整理されています（要件あり）。

Q. 書類でいちばん詰まりやすいのは？
A. 多いのは、事務所要件・専任要件の確認不足と、書類の記載ゆれです。提出後に補正が入ると審査が伸びるので、申請先の手引に合わせて先回りで潰すのが最短です。