不動産投資はやめとけ？初心者がカモられる7パターン【地雷回避チェック】

投信や株より、不動産は“同じ商品”でも結果が変わります。なぜなら、結果を決めるのが物件そのものより買い方（条件）だから。

金利・頭金・購入価格・管理の質・出口戦略。このどれかがズレると、努力では取り返せず「やめとけ」になります。

• 空室：1回出るだけで年間収支が崩れる
• 修繕：給湯器・エアコン・水回りは必ず来る
• 金利：上がると手残りが削られる
• 売却：買値で売れないと出口が詰む

ここを入れずに「毎月プラス」を見せると、初心者は簡単に乗ります。

ワンルームは表面利回りが良く見えがち。でも実態は管理費・修繕積立金・税・保険・空室で削られ、手残りが弱いケースが多い。

• 「家賃−ローン」しか説明しない資料は危険
• 空室1回で、年間収支が即マイナスになりやすい
• 売却は購入価格ではなく相場に戻る（出口が詰む）

“ワンルーム投資 やばい”で検索する人が多いのは、構造的に詰みやすいから。

サブリースは「保証＝固定」じゃないことがある。減額・免責・解約条件で、想定より手残りが落ちるケースが出ます。

• 保証賃料の減額（将来下がる前提を持つ）
• 免責期間（最初から満額入らない）
• 中途解約の縛り（逃げづらい）

“サブリース やばい”が出るのは、契約条項を理解しない初心者がやられやすいから。

節税は結果であって目的にすると危険。損を出して税金が減っても、損は損です。

• 減価償却で税負担が減っても、手残りが増えないことがある
• 修繕・空室・金利上昇は、税よりダメージが大きい
• 出口（売却）まで含めてトータルで見る必要がある

レバレッジは諸刃。うまくいけば加速、崩れた時は“固定費”として残ります。

• 空室や修繕が来た瞬間に資金繰りが詰む
• 金利上昇で手残りが消えやすい
• 売却してもローンが残ると出口が詰む

買った瞬間から「劣化」と「競争」が始まる。想定を甘くすると、数年後にジワジワ詰みます。

• 空室：募集期間が延びるほど収支が死ぬ
• 修繕：設備交換は定期的に来る
• 家賃：新築供給や周辺相場で下がりやすい

投資は出口までがセット。売れない・売ると損・売る時期がないなら、ただの重い固定費になります。

• 売却益狙いならエリアと需給の根拠が必要
• 家賃狙いなら長期で耐える資金力が必要
• どっちでもない物件は“詰む”確率が上がる

初心者が負ける一番の理由は知識不足じゃなく、判断材料が偏ること。

• その場で決めさせようとする（持ち帰りを渋る）
• デメリットは“質問したら”小さく出す
• NISAや投信など比較対象を出さない

“不動産投資 営業 やめとけ”で検索されるのは、この構造が多いから。

• 家計がギリギリ（空室1回で資金繰りが詰む）
• 数字が苦手で、自分でシミュレーションを作らない
• 断るのが苦手で、営業に押されがち
• 「節税」「不労所得」の言葉に弱い
• 途中で不安になって放置するタイプ（管理が雑になる）

クリックを取りたい結論から言うと、初心者はNISA（インデックス）の方が安全・再現性が高いケースが多いです。

• 手間：NISAは低い。不動産は高い（管理・修繕・客付け・税務）
• 透明性：NISAは見える。不動産は前提が多くブレる
• 撤退：NISAは売りやすい。不動産は売却に時間・コスト
• レバ：不動産は可能。ただし崩れた時のダメージも大きい

※不動産にも強みはあるけど、初心者は“地雷を踏まない難易度”が高いのが問題。

• 空室・修繕が来ても耐える生活防衛資金がある
• 金利上昇（例：+1%）を入れても手残りがプラスで回る
• 購入価格が相場からズレてない（相場より高いと出口が詰む）
• 出口（売却）について現実的な根拠がある
• サブリースや節税などの“甘い言葉”を、自分の言葉で説明できる

これが揃わないなら、先にNISAで土台を作った方が安全です。

A. 全員に当てはまるわけではありません。ただ初心者は、ワンルーム投資・サブリース・節税トーク・フルローンなど“地雷条件”で始めやすく、前提が崩れると詰みやすいので「やめとけ」と言われがちです。手残り（実質収支）と出口（売却）まで数字で確認するのが前提です。

A. 表面利回りが良く見えても、管理費・修繕積立金・税・保険・空室で手残りが削られやすいからです。さらに売却時に購入価格で売れない（相場に戻る）と出口が詰みやすくなります。

A. 「保証＝ずっと同じ金額」ではないケースがあります。保証賃料の減額、免責期間、中途解約の条件などで想定より手残りが落ちることがあるため、契約条項を理解しないまま安心しきるのは危険です。

A. 断って問題ありません。即決を迫るほど、比較検討されると困る商品である可能性があります。検討するなら資料は持ち帰り、空室・修繕・金利上昇・売却まで入れたシミュレーションを作ってから判断が安全です。

A. 一般に、手間の少なさ・撤退のしやすさ・情報の透明性の面で、初心者はNISA（インデックス）の方が失敗しにくい傾向があります。不動産はレバレッジを使える一方、前提が崩れた時のダメージも大きいので、土台作りはNISAからの方が堅いです。